| 2020-03-03
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置业 Q & A:两股力量继续扭曲楼市(太阳) 置业 Q  A:两股力量继续扭曲楼市
香港楼市受过低的市场利率及政府辣招影响,已陷入扭曲状态。 陈小姐︰今年香港的楼市会怎样变化?

答︰现今香港的楼市已被严重扭曲,而扭曲的来源有两个︰

(一)市场利率过低:由美国输入的低利率,在过去几年持续扭曲了香港的楼市。房屋的需求一般来自两方面,一方面是自住,另一方面是投资。如果只是要解决自住需要,其实香港不能说不够房屋供应。
买楼投资好过收息

根据香港房屋委员会的统计,截至去年三月,香港永久性住宅单位数目为261.6万个(70多万个公共租住房屋、约40万个资助自置居所房屋和140多万个私人永久性房屋),以现时香港人口约720万计算,平均每三个人就有一个住宅单位。当然,261.6万只是一个数字,当中可能有些是面积很小、质素很差,但以大数计,约三个人就有一个住宅单位,应该不算太不足吧。

可惜香港的楼市还有投资的需求,不少人都以买楼作为储蓄或投资的工具。过去数年,在市场利率大跌、按揭利率跟随创出新低后,买楼投资的需求就出现爆炸性的上升,「食息者」在追逐回报之下(虽然买楼收租的回报已经很低,但比放在银行收息高很多),将楼价一步步向上推。所以,过低的市场利率不改变,香港的楼市仍会维持扭曲的情况。

(二)辣招分裂二手市场: 政府推出辣招的原意,是透过行政手段,将超低利率所引发的大量投资需求打压,令楼市上升的压力有所纾缓。事实上,政府出招是「成功」的。过去大半年,大家已看到投资需求有所收敛,而楼价亦已停止上升、甚至下跌。当然,另一个更大的原因可能是部分聪明的投资者已看到后市不对路,停止投资楼市。

不过,辣招不是没有「成本」和「坏处」。因为印花税增加(甚至是加倍的印花税),令不少业主不敢随意买卖手上物业,因为卖了以后,再买可能要付出颇高的成本,令物业交投量进一步下降。
增印花税减少交投

而此情况亦进一步令交易价更不能反映真实的市况,因为交易量少,平均数更易被少数的特殊个案所影响。所以,不少读者可能会有同样的迷惑,昨天才说某某屋苑单位大减价两成放售、但今天则说同一屋苑以高价成交。

除了单位质素不同外,另一个原因是辣招已将二手市场分成两部分。其一是业主卖楼要降价才可出售,因为买家可能要付大额印花税,所以潜在买家少了;其二是买家买楼要加溢价才可买到心头好,因为卖家卖楼后,可能要付大额印花税才可买回另一个物业,所以潜在卖家少了。笔者相信,以上情况今年仍会持续。

安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民