| 2020-03-08
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负资产响警钟 供应增考调控(太阳) 据金管局数据显示,第二季住宅负资产为二十七宗,是脱离负资产仅一年后重现。这是好消息,也是坏消息。好在负资产的重现,显示楼价下跌的真实性,也反映政府一再加辣的调控,终于见到楼价跌的实质效果;坏在负资产不是好东西,由于调控仍在持续,一经出现便陆续有来。因此在政策的立场,本港楼市现在落入一个好消息与坏消息夹缠的时期,政策的进退取捨特别敏感。

负资产是楼市一道抹不去的阴影,○三年六月负资产以十万五千宗之数,居于本港历史峰值,其危机由楼市而及金融、市民,是香港重大的负面记忆。现时出现的负资产个案,主要是银行职员内部的百分之百楼按物业,业界预计楼价续跌,接下来负资产增加的来源,是做九成的楼按物业,包括市称「白居二」交易的物业。

在以往一段时期,楼市一度相对冷清,白居二买家冒现,使沉闷的楼市升温,居屋成为楼市「最后的疯狂」,成交价甚至逼近、抛离二手私人楼宇。负资产的出现,警示了白居二跌入负资产的风险,势必使白居二买家收敛抢盘风气。白居二面临负资产的风险,作为政府的惠民政策,也面临沦落累民政策的尴尬境地,楼市则可能重陷死寂。

楼市攸关的利益冲突,正成为政策的计时炸弹。目前楼市已牵出不同的利益受损方,如果楼价下跌,撇开发展商不说,除了面临风险的白居二业主,还有其他高位入市的业主,尽皆不满。此外,在楼市炽热时高度膨胀的地产代理业,在楼市死寂的长时期面临缩舖裁员,形成对政策不满的从业员大军。利益受损方的聚合反应如果引爆,港府政策的进退取捨将备受考验。

政策的压力还不止于此,据运房局数据,未来三至四年私人住宅潜在供应高达七万伙,创六年新高。更有业界预测,若政府保持按季推地,一手潜在供应有望最快今年内超越七点三万伙的历来高位。数据的表面概念是供应大增,政策一直希望的增供应遏楼价,终于求仁得仁。但在这股供应冲击下,楼价会跌几多亦无人可预测。

楼价下跌不可测,一个重要原因还在于,港楼供应大增的时点,很可能与加息周期重合。美联储退市已提上日程,儘管加息是买债后的下一步,但市场估计最迟一五年,加息就要成事。加息是楼价的杀手,尤其加息幅度、节律尚不可测,无法推定其对楼价下跌的影响有多大。这势必使港府一再加辣的非常规措施,陷入如何退市的徬徨。

官员此前调控楼市,可以「有信心」出招,要收招的拿捏就未知信心如何,辣招退市拿捏的难度,与美联储退市无异,供应增叠加升息周期推动楼价下跌,决不是政策能美妙平衡、合意调控的。楼价一旦失控下跌,无壳蜗牛欢喜,负资产大增,楼市利益攸关方愤怒,银行不良率升高,势成波及全社会的大乱局。其时,政策是成功或失败,政府是无能或有为,尚在其次,修补的难度定然不低。