| 2020-03-08
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负资产噩梦重临 豫则立不豫则废(东方) 儘管美国放慢加息步伐,但并没有为香港楼市带来正面反应,在新楼供应增加及气氛低迷之下,楼价持续向下调整,负资产噩梦重临,对于疲弱不堪的消费市道及整体经济而言,无异于雪上加霜。

差饷物业估价署数据显示,三月份私人住宅售价指数按月再跌百分之一点二八,已经连续六个月下跌,累积跌幅近一成二;租金同样跌跌不休,累积跌幅逾百分之八,售价及租金指数双双创出一四年九月以来新低。另一方面,运房局数字则显示,未来三至四年一手私人住宅潜在供应量达九万二千个单位,创有纪录以来新高;今年首季施工量就有一万三千三百个单位,等于去年全年的九成有多。

显而易见,随着一手住宅供应持续增加,楼价调整压力有增无减,最悲观的估计是今年再跌三至五成,累积跌幅料达六成,这也许有点夸张,但这次调整期将会十分漫长,则是不争的事实。最令人担心的是,倘若楼市跌势转急,不仅随时重现遍地负资产的一幕,而且可能危及整体经济。

这种担心并非无的放矢,根据金管局数字,今年首季负资产按揭宗数增至一千四百三十二宗,按季激增十四倍,涉及贷款金额超过四十九亿元;而去年第四季,负资产宗数只有九十五宗,涉及金额不过四亿多元而已。由此可见,随着楼价拾级而下,资产质素有恶化迹象,即使目前情况还不算太严重,但已是一个明显的警号,难怪要求检讨楼市辣招的呼声此起彼落。不过,港府依然无动于衷,高官之间甚至出现互相矛盾的言论,这到底是高度自信还是昧于形势,实在令人怀疑。

港府至今坚持不减辣不撤辣,也许认为楼价跌得愈多愈好,其实,水能载舟,也能覆舟,楼价急升固然引起怨声载道,急跌同样带来很多问题,当年遍地负资产的教训令人犹有余悸。更何况,目前本港经济低迷,消费疲弱,如果楼市跌势转急,在负财富效应之下,势必进一步影响消费及整体市道,甚至可能危及银行及金融体系稳定。

当然,甚幺时候才是减辣或撤辣的适当时机,没有人敢断定,但未雨绸缪是绝对不会错的。凡事豫则立,不豫则废,任何政策都必须因时制宜,灵活变通,尤其楼市事关重大,更不容有丝毫疏忽。当年董建华政府提出「八万五」目标,无疑顺应了民意,可惜后知后觉,不知变通,在爆发亚洲金融风暴、楼市狂泻之后,没有及时调整政策,结果不仅导致香港元气大伤,而且种下「脚痛」下台的祸根,难道现届政府还不能吸取教训?

说到底,房屋问题既是民生问题,也是社会和政治问题,楼市既关乎无数中产阶级切身利益,也关乎整体经济及社会稳定,急升急跌都不是好事,及早检讨政策,制订应变措施,才是真正的「适度有为」。否则,等到风暴来临才「贴胶纸钉木板」,恐怕为时晚矣!